Statement from the CAO: Update regarding stadium proposal by Schooners Sports & Entertainment



A proposal for a site-specific development that includes a stadium and a commercial district was first received by the municipality from Schooners Sports & Entertainment (SSE) on Friday, August 30, 2019. 

SSE forwarded the latest version of its proposal on Tuesday, Sept. 17, 2019, following some initial questions and requests for clarification by municipal staff.

In the interest of transparency, the municipality sought approval from the proponent, SSE, to release the proposal publicly. SSE has consented to public disclosure of the proposal – with the exception of five appendices (A, G, H, I and O) containing information that is the property of a third party. SSE is currently working with the third party to review and redact information, as necessary, prior to releasing these documents publicly. Once any required redaction has been completed, and approval has been granted, we will be publicly disclosing the remaining documents. 

Contents of the SSE proposal that have been approved by SSE for public release can be accessed below. 

Below is a high-level overview of the key aspects of the proposal as well as the next steps that need to be taken by the municipality in assessing the submission and preparing a report for presentation to Regional Council.

Key components of the proposal
The submission is comprised of a main body (approx. 35 pages) and a total of 15 appendices (approx. 430 pages), of which five cannot be publicly released until approval is granted by SSE.
The proposal content addresses a range of topics, including, but not limited to:

•    SSE partnerships (e.g. Canada Lands Company, Sport Nova Scotia)
•    Design principles for design of a stadium 
•    Incremental benefits (e.g. residential, commercial)  
•    Timing of build-out for residential and commercial areas, and absorption assumptions
•    Projected sales and construction value of the residential and commercial real estate in the development site
•    Design and capital costs 
•    Land acquisition costs
•    Proposed ownership structure
•    Funding support SSE is seeking from the Halifax Regional Municipality
•    Funding assumptions
•    Funding and financing options
•    Direct and indirect economic impacts (e.g. locally, provincially and regionally)
•    Alignment with Council priorities

The SSE proposal assumes that some or all the funds for the municipality’s financial support would be generated from a tax incremental financing (TIF) model. As part of the Oct. 30, 2018 motion by Regional Council, the TIF model was identified as a potential means for the municipality to secure funding for the debt financing of a stadium.

Five funding options are outlined in the SSE proposal regarding the manner (timing, mechanism, etc.) in which the municipality may consider using the funds generated from the TIF to contribute to the stadium. 

Option #1: Maximum Financial Contribution of $2M Per Year Over the Term of the Loan with TIF Revenue Going Directly to SSE

Option #2: Upfront Cash Payment 

Option #3: Smaller Upfront Cash Payment with Committed Cash Payments over the Term of the Loan

Option #4: Loan Guarantee 

Option #5: Sliding Scale of Committed Cash Payments

Approach to assessment of SSE proposal
Over the coming months, the municipal project team will be analyzing the proposal through several perspectives, including:

•    Planning – A review of the development concept and form, site constraints, and the identification of a path forward to enable Regional Council’s consideration of new planning policy for the lands, including an appropriate public consultation program. 

•    Municipal Services – Alignment with the objectives of the Integrated Mobility Plan (IMP); focus will be placed on reviewing the proposal in terms of impact on the existing transportation network, as well as the future potential opportunities for public transit and active transportation. It is important to note that the SSE proposal does not include a detailed transportation plan. As identified in the Oct. 30, 2018 staff report, expanded transit services will need to be considered as part of any potential plan to proceed with a multi-purpose stadium.  
•    Sports & Recreation – Alignment with the municipality’s strategic recreation plans, such as the Community Facility Master Plan 2; opportunity and impact to other municipal assets and programs; open space and parkland components provided through the proposed project; and opportunity for event hosting at the venue and impact to overall event mix and other venues across the municipality.

•    Finance – A comprehensive financial analysis to quantify the cost/benefit of the project both in the short and long term; confirmation of the total financial request from the proponent, both capital and operating; assessment of the deal structure, including evaluation of proposed financing options and associated risks for each; evaluation of the economic assumptions in the proposal, absorption rates and the impact on tax revenue projections as well as the potential benefit (incremental tax benefit) of having a stadium in Shannon Park; collaboration with multiple business units – including Transportation & Public Works, Planning & Development, Halifax Transit, and Parks & Recreation – to understand the impact of the proposal on municipal service costs and tax rate.

•    Regional Council Priorities – The proposal will also be assessed in terms of enabling the municipality to deliver on Council priorities.

General timeline for assessment and presentation of staff report
Per direction from Regional Council, the review by municipal staff must include evaluations on the need, cost-benefit, risk, economic impact, partnership opportunities and current cost estimates.  It is anticipated the CAO’s report with recommendations will be presented to Regional Council in late winter/ early spring. 

Given the significant scope and scale of the proposed initiative, careful and extensive analysis is required on the part of the municipality. This will not only include an analysis of the proponent’s business model but also an assessment of all potential municipal business unit operational service impacts, capital requirements, etc.  

Discussions must also be held with numerous local agencies, such as Halifax Water and Nova Scotia Power, as well as Canada Lands and government departments at the provincial and federal level before a report can be tabled for Council’s deliberation.

To provide Council with the thorough analysis and insights it requires to make a well-informed decision on this matter, the municipal project team must complete its due diligence. This reflects not only the respect owed to the citizens whose tax dollars we steward, but also the proponents who have committed many months to developing and compiling the information presented in the proposal.

Even after completing significant analysis as part of the due diligence, it is to be expected that Regional Council will have questions related to the CAO’s report requiring further investigation by staff as well as follow up with the proponent. 

It is also important to point out that a decision by Council to proceed with the proposal would require the subsequent fulfilment of several conditions set out by Canada Lands before sale of the Shannon Parks site to SSE can be considered. These conditions include:

•    the municipality working with SSE to conduct public engagement; the nature and timing of that public engagement is the responsibility of SSE
•    the municipality and the province indicating to Canada Lands their support for the community stadium in the interest of municipal and broader regional community benefit
•    Canada Lands and SSE coordinating efforts with the Millbrook First Nation and their neighbouring development plans
•    the municipality approving a revised concept plan — one which includes the development principles supported by the community during Canada Lands’ initial consultation process

The information provided in this statement will be the extent of any public comment regarding the status of the SSE proposal and efforts by municipal staff to complete its assessment and prepare a recommendation report for Regional Council. Only after Council provides further direction regarding the project will municipal staff be in a position to provide further public comment.


Une proposition d’aménagement propre à un site qui comprend un stade et un district commercial a été reçue pour la première fois par la municipalité de la part de Schooners Sports & Entertainment (SSE) le vendredi 30 août 2019. 

SSE a acheminé la version la plus récente de sa proposition le mardi 17 septembre 2019 après des questions et des demandes d’éclaircissement initiales par le personnel municipal.

Par souci de transparence, la municipalité a demandé au promoteur, SSE, son approbation de rendre la proposition publique. SSE a consenti à la divulgation publique de la proposition – à l’exception de cinq annexes (A, G, H, I et O) renfermant des renseignements qui sont la propriété d’un tiers. SSE travaille actuellement avec le tiers pour examiner et caviarder les renseignements, au besoin, avant de les rendre publics. Une fois que tout le caviardage requis aura été achevé, et que l’approbation aura été accordée, nous divulguerons publiquement les documents restants.

Le contenu de la proposition de SSE dont l’entreprise a approuvé la communication publique peut être consulté ci‑dessous. Vous trouverez ci‑après un aperçu de haut niveau des principaux aspects de la proposition de même que des prochaines étapes à franchir par la municipalité au moment d’évaluer la présentation et de préparer un rapport à présenter au Conseil régional.

Principaux éléments de la proposition

La présentation est composée d’un corps principal (environ 35 pages) et d’un total de 15 annexes (environ 430 pages), dont cinq ne peuvent être communiquées publiquement avant que SSE ait accordé son approbation.
Le contenu de la proposition aborde divers sujets, y compris, sans toutefois s’y limiter, les suivants :

•    les partenariats de SSE (p. ex. Société immobilière du Canada, Sport Nova Scotia);
•    des principes de conception d’un stade; 
•    les avantages progressifs (p. ex. résidentiels, commerciaux);  
•    le choix du moment pour développer les secteurs résidentiels et commerciaux, et les hypothèses en matière d’absorption;
•    les ventes projetées et la valeur de construction des biens immobiliers résidentiels et commerciaux sur le chantier;
•    les coûts de conception et en capital; 
•    les coûts d’acquisition de terrains;
•    la structure de propriété proposée;
•    l’aide au financement que SSE demande à la Municipalité régionale d’Halifax;
•    les hypothèses en matière de financement;
•    les options de financement;
•    les effets économiques directs et indirects (p. ex. à l’échelle locale, provinciale et régionale);
•    l’harmonisation avec les priorités du Conseil.

La proposition de SSE part du principe qu’une partie ou que la totalité des fonds de l’aide financière de la municipalité serait générée selon un modèle de financement par accroissement de la valeur foncière (FAVF). Lors de la motion du 30 octobre 2018 du Conseil régional, le modèle du FAVF a été désigné comme un moyen éventuel, pour la municipalité, d’obtenir des fonds destinés au financement par emprunt d’un stade.

Cinq options de financement sont décrites dans la proposition de SSE en ce qui concerne la manière (moment, mécanisme, etc.) dont la municipalité peut envisager d’utiliser les fonds générés par FAVF afin de contribuer au stade. 

Option no 1 : Contribution financière maximale de 2 M$ par année pendant la durée du prêt; les recettes du FAVF vont directement à SSE

Option no 2 : Paiement en espèces initial 

Option no 3 : Paiement en espèces initial plus petit avec des paiements en espèce engagés pendant la période du prêt

Option no 4 : Garantie de prêt 

Option no 5 : Échelles mobiles de paiements en espèces engagés

Approche d’évaluation de la proposition de SSE

Au cours des mois à venir, l’équipe de projet municipale analysera la proposition selon plusieurs points de vue, dont les suivants.

•    Planification – Un examen du concept et de la forme d’aménagement et des contraintes du site, et la détermination d’une voie à suivre permettant au Conseil régional d’envisager une nouvelle politique de planification des terrains, y compris un programme de consultation publique approprié. 

•    Services municipaux – Harmonisation avec les objectifs de l’Integrated Mobility Plan (IMP); l’accent sera mis sur l’examen de la proposition sous l’angle de l’incidence sur le réseau de transport existant, en plus des possibilités futures de transport en commun et de transport actif. Il est important de souligner que la proposition de SSE ne comprend pas de plan de transport détaillé. Selon ce qui a été indiqué dans le rapport du personnel du 30 octobre 2018, il faudra envisager des services de transport en commun élargis dans n’importe quel plan éventuel consistant à procéder à un stade multifonction.
•    Sports et loisirs – Harmonisation avec les plans de loisirs stratégiques de la municipalité, comme le Community Facility Master Plan 2; possibilité pour d’autres biens et programmes municipaux et effet sur ceux‑ci; composantes d’espace ouvert et de parc offertes dans le cadre du projet proposé; et possibilité d’organiser des événements sur le site et effet sur le mélange général d’événements et sur les autres sites à l’échelle de la municipalité.

•    Finances – Une analyse financière complète visant à quantifier le rapport coûts‑avantages du projet à court et à long terme; la confirmation de la demande financière totale de la part du promoteur, autant en capital qu’en fonctionnement; une évaluation de la structure d’entente, y compris une évaluation des options financières proposées et des risques associés à chacune; une évaluation des hypothèses économiques de la proposition, des taux d’absorption et de l’incidence sur les projections des recettes fiscales, en plus de l’avantage éventuel (avantage fiscal progressif) associé à la présence d’un stade à Shannon Park; la collaboration avec de multiples unités fonctionnelles – dont les transports et les travaux publics, la planification et l’aménagement, Halifax Transit ainsi que les parcs et loisirs – visant à comprendre l’incidence de la proposition sur les coûts des services municipaux et sur le taux d’imposition municipal.

•    Priorités du Conseil régional – La proposition sera également évaluée pour ce qui est de permettre à la municipalité d’exécuter les priorités du Conseil.

Calendrier général pour l’évaluation et la présentation du rapport du personnel

D’après les directives du Conseil régional, l’examen par le personnel municipal doit comprendre des évaluations du besoin, du rapport coûts‑avantages, du risque, de l’incidence économique, des possibilités de partenariat et des estimations de coûts actuelles. On s’attend à ce que le rapport du directeur municipal accompagné de recommandations soit présenté au Conseil régional à la fin de l’hiver ou au début du printemps. 

Compte tenu de la portée et de l’échelle importantes de l’initiative proposée, la municipalité doit procéder à une analyse minutieuse et vaste. Cela comprendra non seulement une analyse du modèle commercial du promoteur, mais aussi une évaluation de toutes les incidences possibles sur les services opérationnels des unités fonctionnelles municipales, les besoins en capitaux, etc.

Il faut aussi avoir des discussions avec de nombreux organismes locaux, comme Halifax Water et Nova Scotia Power, ainsi que la Société immobilière du Canada et les ministères à l’échelle provinciale et fédérale avant qu’un rapport puisse être déposé en vue d’une délibération par le Conseil.

Afin de présenter au Conseil l’analyse minutieuse et les réflexions nécessaires à une prise de décision bien éclairée dans cette affaire, l’équipe de projet municipal doit suivre le processus de diligence raisonnable. Cela témoigne non seulement du respect qui est dû aux citoyens dont nous gardons les impôts, mais aussi aux promoteurs qui ont consacré de nombreux mois à acquérir et à colliger les renseignements présentés dans la proposition.

Même après que le Conseil régional aura terminé une analyse importante au cours du processus de diligence raisonnable, on s’attend à ce qu’il ait des questions liées au rapport du directeur municipal qui nécessiteront d’autres enquêtes par le personnel ainsi qu’un suivi auprès du promoteur. 

Il convient aussi de souligner qu’une décision par le Conseil de procéder à la proposition nécessiterait de remplir par la suite plusieurs conditions établies par la Société immobilière du Canada avant que l’on puisse envisager la vente du site de Shannon Park à SSE. Ces conditions comprennent les suivantes :

•    que la municipalité collabore avec SSE afin de mener une activité de mobilisation publique, dont la nature et le moment sont la responsabilité de SSE;
•    que la municipalité et la province indiquent à la Société immobilière du Canada qu’elles appuient le stade communautaire dans l’intérêt municipal et pour son bienfait communautaire général dans la région;
•    que la Société immobilière du Canada et SSE coordonnent leurs efforts avec la Première Nation Millbrook et ses plans d’aménagement de quartiers avoisinants;
•    que la municipalité approuve un plan de concept révisé – qui comprend les principes d’aménagement appuyés par la collectivité lors du processus initial de consultation de la Société immobilière du Canada.

Les renseignements présentés dans cette déclaration tiendront compte de l’ampleur des commentaires publics concernant l’état de la proposition de SSE et des efforts déployés par le personnel municipal pour réaliser son évaluation et préparer un rapport de recommandations à l’intention du Conseil régional. Le personnel municipal ne sera en mesure de fournir d’autres commentaires publics qu’après que le Conseil aura transmis d’autres directives concernant le projet.